Kopen als zzp'er of met een tijdelijk contract
Zonder vast contract hoor je bij de bank snel dat het niet kan, maar met een intentieverklaring, perspectiefverklaring of inkomensverklaring is er vaak meer mogelijk.
Een hypotheek aanvragen zonder vast contract is als proberen binnen te komen bij een club met een strenge portier. Bij de voordeur zegt hij nee. Maar er zijn andere ingangen, en met het juiste briefje mag je er gewoon door. Je moet alleen weten welk briefje bij jou past.
Waarom de bank snel nee zegt
Een bank wil zeker weten dat je de hypotheek dertig jaar kunt betalen. Met een vast contract is dat makkelijk te laten zien. Met een tijdelijk contract, flexwerk of een eigen bedrijf moet de bank meer moeite doen. Een eerste medewerker of een snelle online check gaat dan vaak uit van de strengste regel. Dat is niet altijd het eindantwoord.
Tijdens je proeftijd lukt een hypotheek meestal niet. Daarna zijn er per situatie verschillende routes.
Tijdelijk contract: de intentieverklaring
Een intentieverklaring is een extra stukje op de werkgeversverklaring. Je werkgever zegt daarin dat hij van plan is je contract vast te maken, als je goed blijft werken en het bedrijf er hetzelfde voor staat. Bij ABN AMRO telt je inkomen dan volledig mee. De verklaring is geen belofte: je werkgever zit er juridisch niet aan vast.
Krijg je geen intentieverklaring, dan kijkt de bank naar je inkomen over een langere tijd. ABN AMRO neemt dan bijvoorbeeld het laagste van drie bedragen: je gemiddelde over de laatste drie jaar, je inkomen van vorig jaar, of je huidige inkomen.
Uitzendkracht of flexwerker: de perspectiefverklaring
Werk je minstens 52 weken via hetzelfde uitzendbureau, en staat dat bureau in het register van de Stichting Perspectiefverklaring? Dan kun je een perspectiefverklaring aanvragen. Het bureau kijkt naar je opleiding, ervaring en je kansen op de arbeidsmarkt. Grote geldverstrekkers behandelen die verklaring als een werkgeversverklaring, en je kunt er NHG bij krijgen. Ben je oproepkracht of payroller zonder uitzendbureau, dan is er de Arbeidsmarktscan, die je toekomstige inkomen inschat.
Zzp'er: jaarcijfers en de inkomensverklaring
Veel mensen denken dat je drie jaar cijfers nodig hebt. Voor NHG kan het sinds 2016 al na één jaar als zzp'er. Een erkend bureau maakt dan een inkomensverklaring ondernemer. Zo'n verklaring kost maximaal 250 euro exclusief btw. Het bureau rekent met het gemiddelde van de laatste drie kalenderjaren, waarbij eerder loon uit loondienst ook mee kan tellen. Is je laatste jaar lager dan dat gemiddelde, dan telt dat lagere jaar.
Niet elke geldverstrekker doet mee met korte jaarcijfers, en sommige vragen twee jaar. ABN AMRO rekent bijvoorbeeld bij 1 tot 2 jaar met maximaal 75 procent van je gemiddelde winst. Een onafhankelijk adviseur kan zien welke aanbieder het beste bij jouw cijfers past. De NHG-grens is in 2026 470.000 euro, en 498.200 euro als je ook energiebesparende maatregelen meefinanciert.
Vergelijking
| Route | Wat het regelt | Kosten | Voor wie |
|---|---|---|---|
| Intentieverklaring Bekijk ↗ | Werkgever verklaart van plan te zijn je contract vast te maken; inkomen telt dan vaak volledig mee | Geen, het is een stuk van je werkgeversverklaring | Werknemers met een tijdelijk contract na de proeftijd |
| Geen intentieverklaring Bekijk ↗ | Bank rekent met het laagste van je gemiddelde over 3 jaar, vorig jaar of nu | Geen extra kosten | Tijdelijk contract zonder verklaring van de werkgever |
| Perspectiefverklaring Bekijk ↗ | Uitzendbureau beoordeelt je kansen op werk; telt als werkgeversverklaring, NHG mogelijk | Niet bevestigd, vraag het bureau | Uitzendkrachten met minstens 52 weken bij hetzelfde bureau |
| Arbeidsmarktscan Bekijk ↗ | Inschatting van je toekomstige inkomen op basis van opleiding en ervaring | Niet bevestigd, verschilt per aanbieder | Oproepkrachten en payrollers zonder uitzendbureau |
| Inkomensverklaring ondernemer Bekijk ↗ | Erkend bureau bepaalt je toetsinkomen; NHG al na 1 jaar zzp mogelijk | Maximaal 250 euro exclusief btw | Zzp'ers met minstens 1 jaar cijfers |
Gecontroleerd: oktober 2026. Tarieven en voorwaarden veranderen; kijk altijd op de site van de aanbieder.
Wel doen als
- Je werkgever wil een intentieverklaring tekenen; dan telt je inkomen vaak volledig mee.
- Je werkt al een jaar via hetzelfde geregistreerde uitzendbureau.
- Je bent minstens een jaar zzp'er met stabiele of groeiende winst.
Niet doen als
- Je zit nog in je proeftijd.
- Je winst als zzp'er schommelt sterk of je laatste jaar was duidelijk slechter; dan kan wachten tot een beter jaar meer opleveren.
- Je hebt geen buffer voor een periode met minder werk naast je woonlasten.
Rekenvoorbeeld: Noor (29), zzp-ontwerper
- Noor had deze winst: 40.000 euro, 46.000 euro en vorig jaar 42.000 euro.
- Gemiddelde: (40.000 + 46.000 + 42.000) / 3 = 42.667 euro.
- Haar laatste jaar (42.000 euro) is lager dan het gemiddelde, dus het toetsinkomen wordt 42.000 euro.
- Inkomensverklaring: maximaal 250 euro exclusief btw, dat is maximaal 302,50 euro inclusief 21% btw.
- Haar eerste bank zei nee omdat ze geen vast contract heeft. Een adviseur vond een NHG-hypotheek op basis van 42.000 euro toetsinkomen.
Het eerste nee was geen eindstation. Met een inkomensverklaring telt Noor haar zzp-inkomen gewoon mee, al rekent de bank met het voorzichtigste bedrag.
Let op
- Een intentieverklaring is geen garantie op een vast contract.
- Een slecht laatste jaar als zzp'er drukt je toetsinkomen, ook als de jaren ervoor beter waren.
- Niet elke geldverstrekker accepteert een zzp'er met maar één jaar cijfers.
- De perspectiefverklaring geldt alleen voor uitzendkrachten, niet voor zzp'ers.
Slim om te weten
- Vraag je werkgever op tijd of hij een intentieverklaring wil tekenen.
- Werk je via een uitzendbureau, vraag dan of het in het register van de perspectiefverklaring staat.
- Houd als zzp'er je jaarcijfers en aangiftes netjes en op tijd bij.
- Accepteer een eerste nee niet meteen; vraag welke regel de bank toepast en vergelijk via een onafhankelijk adviseur.
Dit is uitleg, geen persoonlijk advies. Regels en bedragen kunnen veranderen.