Hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait
Je mag de rente van je hypotheek aftrekken van je inkomen, maar je telt ook een klein bedrag voor je woning bij; netto betaal je daardoor minder dan bruto.
Denk aan een kassabon met statiegeld. Je betaalt bij de kassa het volle bedrag, maar een deel krijg je later terug. Bij je hypotheek is de rente het volle bedrag en geeft de Belastingdienst een deel terug. Het eigenwoningforfait is een klein bedragje dat er weer vanaf gaat.
Hoe werkt renteaftrek?
De rente die je betaalt op je hypotheek mag je aftrekken van je belastbaar inkomen. Daardoor betaal je minder inkomstenbelasting. In 2026 is het maximale aftrekpercentage 37,56 procent. Ook als je in een hogere belastingschijf zit, krijg je niet meer terug dan dat percentage.
Er gelden voorwaarden. De hypotheek moet bedoeld zijn voor het kopen of verbouwen van je eigen huis, waar je zelf woont. Je moet hem in maximaal 30 jaar volledig aflossen, minstens annuïtair. En je krijgt maximaal 30 jaar aftrek.
Het eigenwoningforfait
Omdat je in je eigen huis woont, ziet de Belastingdienst dat als een klein voordeel. Daarom tel je een bedrag bij je inkomen op: het eigenwoningforfait. Voor de meeste woningen is dat in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente elk jaar voor je huis vaststelt. Voor dure woningen boven de 1,35 miljoen euro geldt over het deel daarboven een hoger percentage.
De Wet Hillen
Heb je weinig of geen hypotheekschuld, dan is je forfait hoger dan je aftrek. De Wet Hillen zorgt ervoor dat je dan toch niet alles hoeft bij te tellen. Deze regeling wordt wel afgebouwd. In 2026 compenseert hij ongeveer 71,9 procent van het verschil, en elk jaar wordt dat 4,8 procentpunt minder. Rond 2041 verdwijnt de regeling. Voor starters met een flinke hypotheek speelt dit meestal nog niet.
Wat betekent dit voor jou?
Je netto maandlast is lager dan je bruto maandlast. Je kunt de teruggave elke maand krijgen via een voorlopige aanslag. Dan hoef je niet een jaar te wachten. Omdat je elk jaar meer aflost, betaal je minder rente en wordt je aftrek kleiner. Je netto lasten stijgen dus langzaam bij een annuïteitenhypotheek.
Rekenvoorbeeld: Emma (32)
- Inkomen 55.000 euro, hypotheek 300.000 euro annuïtair tegen 4 procent
- Bruto maandlast: 1.432,25 euro, in het eerste jaar is ongeveer 11.904 euro rente
- WOZ-waarde 320.000 euro: forfait 320.000 x 0,35% = 1.120 euro
- Saldo aftrek: 11.904 - 1.120 = 10.784 euro
- Teruggave: 10.784 x 37,56% = ongeveer 4.050 euro per jaar, dat is 337,50 euro per maand
- Netto maandlast in jaar 1: 1.432,25 - 337,50 = ongeveer 1.095 euro
Emma betaalt netto zo'n 340 euro per maand minder dan het bruto bedrag. Dat voordeel wordt elk jaar iets kleiner, omdat ze minder rente betaalt.
Let op
- Je budget baseren op de netto maandlast van het eerste jaar, terwijl die later stijgt.
- Vergeten de voorlopige aanslag aan te passen als je inkomen of rente verandert.
Slim om te weten
- Vraag een voorlopige aanslag aan via Mijn Belastingdienst, dan krijg je je aftrek maandelijks.
- Koop je samen, dan mag je het forfait en de aftrek onderling verdelen. Reken uit wat voor jullie het gunstigst is.
Wat betekent dit voor jou?
Reken het uit met je eigen cijfers, of laat het gratis doorrekenen door een onafhankelijk adviseur.
Dit is uitleg, geen persoonlijk advies. Regels en bedragen kunnen veranderen.