Hoeveel hypotheek kun je krijgen?
Je maximale hypotheek hangt af van je bruto inkomen, de rente, je andere schulden en de woning zelf.
Zie je inkomen als een taart. De overheid bepaalt elk jaar hoe groot het stuk mag zijn dat naar je huis gaat. De rest is voor boodschappen, verzekeringen en een leuk leven. Een studieschuld of een lening haalt alvast een hap uit dat woonstuk.
Wie bepaalt hoeveel je mag lenen?
Elk jaar stelt de overheid de leennormen vast, op advies van het Nibud. Dat zijn de regels die alle banken gebruiken. Het doel is simpel: je moet je huis ook over tien jaar nog kunnen betalen, zonder dat je in de problemen komt.
De bank kijkt naar je bruto jaarinkomen. Dat is je salaris voordat er belasting af gaat, inclusief vakantiegeld en een vaste dertiende maand. Bij dat inkomen hoort een woonquote: het percentage van je inkomen dat je maximaal aan rente en aflossing mag uitgeven. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger dat percentage. Voor de meeste starters ligt het in 2026 ergens tussen de 20 en 25 procent.
De rente telt mee
Met dat maximale maandbedrag rekent de bank terug hoeveel je kunt lenen. Bij een hoge rente gaat meer van je maandbedrag naar rente en kun je dus minder lenen. Zet je de rente korter dan tien jaar vast, dan rekent de bank met een vaste toetsrente. Die stond in 2026 op 5 procent. Dat beschermt je tegen een flinke rentestijging later.
Je kunt nooit meer lenen dan 100 procent van de waarde van de woning. Alleen voor energiebesparende maatregelen mag het iets meer zijn.
Studieschuld, partner en alleenstaand
Een studieschuld staat niet bij het BKR, maar je moet hem wel melden. De bank kijkt naar het maandbedrag dat je volgens DUO moet betalen en telt daar een opslag bij, afhankelijk van de rente. Bij een hypotheekrente tussen 4 en 4,5 procent is die factor 1,25. Elke euro aan DUO kost dus ruim een euro aan woonruimte.
Koop je samen, dan tellen sinds 2024 beide inkomens volledig mee. Koop je alleen, dan krijg je in 2026 een vast extra bedrag aan leenruimte van ongeveer 17.000 euro, omdat je als single relatief meer vaste kosten hebt.
Wat betekent dit voor jou?
Wat je maximaal mag lenen, is niet hetzelfde als wat prettig voelt. Kijk ook naar je eigen budget, je wensen voor de toekomst en een buffer voor tegenvallers. Een online rekentool geeft een eerste indruk, een adviseur rekent het precies uit.
Rekenvoorbeeld: Daan (29)
- Bruto jaarinkomen: 72.000 euro, Daan koopt alleen
- Stel de woonquote is 23 procent: 72.000 x 0,23 = 16.560 euro per jaar, dat is 1.380 euro per maand
- Bij 4,1 procent rente en 30 jaar looptijd hoort daarbij een hypotheek van ongeveer 285.600 euro
- Daan betaalt 90 euro per maand aan DUO. Met factor 1,25 telt dat als 112,50 euro
- Er blijft 1.267,50 euro per maand over: dat is ongeveer 262.300 euro hypotheek
- Verschil door de studieschuld: ongeveer 23.300 euro minder leenruimte
Een kleine maandlast bij DUO maakt je leenruimte merkbaar kleiner. Het extra bedrag voor alleenstaanden kan dat deels weer goedmaken.
Let op
- Een studieschuld verzwijgen geldt als fraude en kan je NHG-bescherming kosten.
- Het maximale bedrag lenen laat weinig ruimte over voor onverwachte kosten of minder werken later.
- Vrijwillig meer aflossen bij DUO vlak voor je aanvraag verhoogt juist je maandbedrag en verlaagt je leenruimte.
Slim om te weten
- Doe eerst een globale berekening met een rekentool, zodat je weet in welke prijsklasse je kunt zoeken.
- Vraag DUO om een nieuw maandbedrag als je eerder extra hebt afgelost. Dat kan je leenruimte vergroten.
- Kijk naar het energielabel van een woning: een zuiniger huis geeft extra leenruimte.
Wat betekent dit voor jou?
Reken het uit met je eigen cijfers, of laat het gratis doorrekenen door een onafhankelijk adviseur.
Dit is uitleg, geen persoonlijk advies. Regels en bedragen kunnen veranderen.