Familiehypotheek: lenen van je ouders
Bij een familiehypotheek leen je (een deel van) het geld voor je huis van je ouders in plaats van van de bank, met dezelfde nette afspraken als bij een bank.
Stel je voor dat je ouders een kleine bank openen met maar één klant: jij. Het loket is gezellig, maar de regels zijn net zo streng als bij een echte bank. Je tekent een contract, je betaalt elke maand rente en je lost netjes af.
Hoe werkt het?
Bij een familiehypotheek lenen je ouders (of een ander familielid) jou geld voor je eigen woning. Vaak is het een deel van het totaal: de rest leen je bij een gewone bank. Jullie spreken samen af hoeveel je leent, welke rente je betaalt, hoe lang de lening loopt en wanneer je betaalt.
Je ouders worden zo een soort familiebank. Zij krijgen rente van jou, vaak meer dan ze op een spaarrekening zouden krijgen. Jij hebt soms meer ruimte dan bij de bank alleen.
Wanneer mag je de rente aftrekken?
Net als bij een bankhypotheek kun je de rente aftrekken van je inkomen. Dat heet hypotheekrenteaftrek: je betaalt dan minder inkomstenbelasting. Daarvoor moet de lening aan een paar voorwaarden voldoen. Het geld gaat naar je eigen woning, je lost de lening in maximaal 30 jaar helemaal af en dat gebeurt annuïtair of lineair. Annuïtair betekent een vast maandbedrag van rente plus aflossing, lineair betekent elke maand een gelijk stuk aflossing.
De rente moet marktconform zijn. Dat wil zeggen: ongeveer wat een bank zou vragen voor een vergelijkbare lening. Een veel te lage of te hoge rente kan de Belastingdienst afkeuren. En je moet de rente echt betalen, dus geld over en weer laten gaan.
Belangrijk: je geeft de gegevens van de lening elk jaar door in je aangifte inkomstenbelasting. Doe je dat niet, dan vervalt je recht op renteaftrek. Je ouders geven de lening op als bezit in box 3, het deel van de belasting over spaargeld en beleggingen.
Notaris of zelf vastleggen?
Je mag de afspraken zelf op papier zetten in een leenovereenkomst. Een notariële akte is niet verplicht, maar geeft wel meer zekerheid. Denk aan duidelijke afspraken over rente, looptijd, aflossing en wat er gebeurt bij verkoop of overlijden. Een notaris kan ook een hypotheekrecht voor je ouders vastleggen, zodat zij meer zekerheid hebben.
Wat betekent dit voor jou?
De bank kijkt mee. Een lening van je ouders is een schuld en die maandlast telt meestal mee bij hoeveel je nog bij de bank mag lenen. Bespreek het daarom vroeg met je hypotheekadviseur. Slim om te weten: als je ouders iets schenken in plaats van lenen, telt dat geld als eigen inbreng en drukt het niet op je leenruimte.
Rekenvoorbeeld: Sanne (28)
- Sanne leent € 100.000 van haar ouders voor haar appartement.
- Afspraak: 4% rente, 30 jaar, annuïtair aflossen.
- Maandbedrag: € 477,42, dus € 5.729 per jaar.
- Rente in het eerste jaar: ongeveer € 3.968. Aflossing: ongeveer € 1.761.
- Sanne valt in de schijf met 37,56% aftrek en krijgt zo ongeveer € 1.490 belasting terug.
- Netto kost de lening haar in jaar 1 dus ongeveer € 4.239.
Met nette afspraken werkt een familiehypotheek fiscaal hetzelfde als een bankhypotheek, en de rente blijft in de familie.
Let op
- De lening niet doorgeven in je aangifte. Dan ben je de renteaftrek kwijt.
- Een rente die niet marktconform is, waardoor de Belastingdienst de aftrek kan weigeren.
- Rente niet echt betalen of laten kwijtschelden. Kwijtgescholden rente is niet aftrekbaar.
- Geen afspraken over wat er gebeurt bij overlijden, verkoop of als je niet meer kunt betalen.
Slim om te weten
- Laat je hypotheekadviseur meerekenen hoe de bank de lening meetelt.
- Leg alles schriftelijk vast en bewaar betaalbewijzen van rente en aflossing.
- Bespreek met je ouders hoe het eerlijk blijft voor eventuele broers en zussen.
Wat betekent dit voor jou?
Reken het uit met je eigen cijfers, of laat het gratis doorrekenen door een onafhankelijk adviseur.
Dit is uitleg, geen persoonlijk advies. Regels en bedragen kunnen veranderen.Let op! Geld lenen kost geld.