Bieden en overbieden
Bieden is onderhandelen met de verkoper; overbieden kan nodig zijn, maar alles boven de taxatiewaarde betaal je zelf.
Bieden op een huis lijkt op een veiling op Marktplaats, maar dan zonder dat je de andere bieders ziet. Je weet niet wat de rest biedt, dus moet je vooraf bepalen wat het jou echt waard is. Zo voorkom je dat je in het vuur van het moment te ver gaat.
Hoe werkt bieden?
Je doet een bod via de makelaar van de verkoper. In dat bod staat de prijs, de datum waarop je de sleutel wilt en eventuele voorbehouden. Een voorbehoud is een voorwaarde waaronder je nog kosteloos kunt afhaken. Het bekendste is het voorbehoud van financiering: lukt het niet om je hypotheek rond te krijgen, dan kun je de koop ontbinden.
Vaak is er een biedronde. Iedereen mag dan één keer bieden en de verkoper kiest. Dat hoeft niet het hoogste bod te zijn: een bod zonder voorbehouden of met een handige opleverdatum kan ook winnen.
Hoe vaak wordt er overboden?
Volgens de NVM ging in het tweede kwartaal van 2026 ongeveer 71 procent van de woningen weg boven de vraagprijs. Een jaar eerder was dat nog 74 procent. Gemiddeld lag de verkoopprijs 4,6 procent boven de vraagprijs. Woningen werden gemiddeld binnen 28 dagen verkocht. In het eerste kwartaal was het verschil met de vraagprijs iets kleiner. De markt is dus wat minder krap dan een paar jaar geleden, maar verschilt sterk per regio en type woning.
Na het bod
Word je het eens, dan teken je de koopovereenkomst. Daarna heb je drie dagen bedenktijd waarin je zonder kosten kunt afzien van de koop. Na die tijd betaal je meestal een waarborgsom of bankgarantie van rond de 10 procent. Haak je later af zonder geldig voorbehoud, dan ben je dat bedrag kwijt.
De termijn van het financieringsvoorbehoud is vaak een paar weken. Wil je dat voorbehoud gebruiken, dan heb je meestal schriftelijke afwijzingen van banken nodig.
Wat betekent dit voor jou?
Overbieden is niet verboden, maar de bank leent maximaal de getaxeerde waarde. Alles daarboven, plus de kosten koper, betaal je met eigen geld. Bepaal daarom vooraf een maximumbedrag en houd je eraan.
Rekenvoorbeeld: Sem (31)
- Vraagprijs van het huis: 400.000 euro
- Sem biedt 4,6 procent erboven: 400.000 x 1,046 = 418.400 euro
- De taxateur schat de marktwaarde op 410.000 euro
- De bank leent maximaal 410.000 euro
- Sem moet 418.400 - 410.000 = 8.400 euro zelf bijleggen
- Daar komen de kosten koper nog bij
Een gemiddeld overbod kan dus al snel duizenden euro's aan eigen geld vragen. Weet vooraf hoeveel spaargeld je daarvoor wilt inzetten.
Let op
- Bieden zonder voorbehoud van financiering terwijl je hypotheek nog niet zeker is: dan riskeer je 10 procent boete.
- Je laten meeslepen in een biedronde en daarna je buffer moeten opmaken.
Slim om te weten
- Vraag je adviseur vooraf om een berekening zodat je weet wat je echt kunt betalen.
- Bekijk recente verkoopprijzen in de buurt om te zien wat een reëel bod is.
- Een aankoopmakelaar kan je helpen bij het bieden, maar kost ook geld.
Wat betekent dit voor jou?
Reken het uit met je eigen cijfers, of laat het gratis doorrekenen door een onafhankelijk adviseur.
Dit is uitleg, geen persoonlijk advies. Regels en bedragen kunnen veranderen.