Erfpacht uitgelegd
Bij erfpacht koop je het huis maar huur je de grond eronder, meestal van de gemeente.
Stel je een strandtent voor. De tent is van jou, maar het stuk strand waar hij op staat huur je van de gemeente. Je mag doen wat je wilt met de tent, maar voor het strand betaal je elk jaar een vergoeding.
Hoe werkt erfpacht?
Bij erfpacht ben je eigenaar van het huis, maar niet van de grond. De grond is van een ander, vaak de gemeente. Voor het gebruik van de grond betaal je een jaarlijkse vergoeding. Die heet de canon.
Hoe hoog de canon is, staat in de erfpachtvoorwaarden. Dat hangt onder meer af van de waarde van de grond. Bij sommige vormen wordt de canon na een aantal jaren opnieuw vastgesteld en kan hij stijgen.
Afkopen
Je kunt de canon vaak afkopen. Dan betaal je in één keer vooruit, voor een aantal jaren of voor altijd. Daarna betaal je geen jaarlijkse canon meer en heb je geen last meer van verhogingen. Afkopen kost afhankelijk van de plek een paar duizend tot tienduizenden euro's, en op dure plekken nog veel meer. Bij een woning in de verkoop staat vaak al dat de erfpacht (deels) is afgekocht. Check altijd tot wanneer.
Vooral in Amsterdam
Erfpacht kom je in veel steden tegen, maar vooral in Amsterdam. Daar is het grootste deel van de grond van de gemeente. Sinds 2017 kun je in Amsterdam overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Je canon ligt dan voor altijd vast, alleen nog aangepast voor inflatie. Afkopen is dan ook eenvoudiger.
Gevolgen voor je hypotheek
Een jaarlijkse canon telt mee als woonlast. De bank houdt daar rekening mee, waardoor je minder hypotheek kunt krijgen. Is de erfpacht afgekocht, dan geldt dat niet. Je kunt de afkoopsom vaak meefinancieren in je hypotheek.
Slim om te weten: de canon is aftrekbaar van je inkomen, net als hypotheekrente. Een eenmalige afkoopsom is niet aftrekbaar, maar de rente op een lening om af te kopen meestal wel.
Rekenvoorbeeld: Tim (29)
- Tim verdient € 55.000 en koopt in Amsterdam een appartement van € 400.000.
- Er geldt een canon van € 1.200 per jaar, dat is € 100 per maand.
- De canon is aftrekbaar: bij 37,56% krijgt Tim ongeveer € 451 per jaar terug.
- Netto kost de canon hem ongeveer € 749 per jaar, ruim € 62 per maand.
- Omdat de bank de canon meetelt als woonlast, kan Tim wel minder lenen dan bij een woning zonder canon.
Een canon is een vaste extra woonlast. Kijk dus niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar de erfpacht.
Let op
- De erfpachtvoorwaarden niet lezen voor je biedt.
- Niet checken tot wanneer de erfpacht is afgekocht.
- Vergeten dat een canon je leenruimte verlaagt.
Slim om te weten
- Vraag de makelaar om de erfpachtakte en de voorwaarden.
- Laat je hypotheekadviseur uitrekenen wat de canon met je leenruimte doet.
- Vergelijk de afkoopsom met wat je over de jaren aan canon kwijt zou zijn.
Wat betekent dit voor jou?
Reken het uit met je eigen cijfers, of laat het gratis doorrekenen door een onafhankelijk adviseur.
Dit is uitleg, geen persoonlijk advies. Regels en bedragen kunnen veranderen.